Remates Bancarios: Sueño vs Fraude

Un remate bancario es la venta de deuda de un inmueble que no fue liquidado por el incumplimiento de pago del propietario, a través de un proceso legal, una institución bancaria puede decidir si lo oferta para recuperar la inversión o toma posesión del bien inmueble.

Si la casa o el departamento de tus sueños no se puede ver por dentro hasta la entrega, se acepta únicamente pago de contado, se vende en un precio inferior hasta de un 60% de su valor real al del mercado inmobiliario, estas propiedades, conocidas como “remates bancarios”, logran enganchar a los interesados con precios que parecen fuera de toda lógica para la zona en la que se ofrecen.

Cuídado con estos focos rojos:

• Te hacen pagar anticipos por conceptos de investigación y honorarios.
• Te apresuran a que les pagues para agilizar los trámites.
• Inflan precios de la noche a la mañana.
• No justifican los montos con documentos.
• No avanzan los procesos legales.
• Inflan honorarios de entrega.
• Niegan la entrega de documentación y ponen pretextos para no entregarla.
• Las empresas van desde utilizar el poder de la autoridad de la imagen con domicilios u oficinas establecidas en colonias de renombre.
• Ocupan un lenguaje que te impulsa a generar ansiedad por perder oportunidades únicas.
• Muestran una ficha con datos vagos sobre el domicilio de la propiedad.
• Nunca podrás ver físicamente la propiedad.

Proceso de un remate bancario:

1.- Demanda: La banca debe reaccionar e iniciar el proceso de demanda. Inicia notificando al buró de crédito por medio de una clave de observación, donde indica que ya existe una mora en los pagos, la mayoría tiene la política de que a partir de la entrada a la etapa 3, o en promedio 10 meses después de ese impago, la responsabilidad se traslada al área de cobranza de la banca o a empresas que se dedican a gestionarla, donde tras varias llamadas, avisos y requerimientos al deudor, no contesta o responde, y se procede a vender esa cartera de retraso para cumplir con el proceso legal.

2.- Emplazamiento: Posteriormente, el juez sigue con el emplazamiento, que es una orden de un juez que consiste en otorgar a la parte interesada (esto es, tanto el dueño de la deuda como el deudor) un plazo para informar al deudor la obligación de presentarse ante el juzgado pertinente, con el objeto de realizar un acto necesario para el proceso.

3.- Pruebas: Continúa el proceso con la presentación de las pruebas, donde ambas partes presentan la evidencia, tanto del posible impago que presenta el dueño del adeudo como los supuestos pagos realizados por el deudor, que determinan el fallo para cada parte.

4.- Sentencia: La sentencia es la resolución posterior que el juez emite al respecto del caso, donde es posible que se ratifique el impago oficialmente conforme al proceso. En este paso, el juez fija las fechas para la ejecución de las consecuencias legales para que, por ley se realice el pago de la deuda.

5.- Ejecución de la Sentencia: Es parte de la decisión del juez decidir si para la reposición del daño, los valores en garantía deben entregarse para realizar el pago de la deuda y es por este medio que también, se decide que si continúa el impago, salga a la venta la propiedad.

6.- Preparación del remate: La decisión de la venta o remate, es parte de la preparación y busca que el acreedor defina cómo le gustaría que se le pague el adeudo. En esta opción puede haber diversas alternativas, por ejemplo, si el monto de la deuda está casi a la par con respecto al valor de la propiedad, el acreedor puede solicitar que se le pague con la propiedad directamente. El juez dictamina la diligencia del remate, la cual es una audiencia en la que se llevará a cabo la subasta, se fija una fecha y hora señaladas para que los interesados ofrezcan su postura para la adquisición del inmueble deseado.

7.- El remate: En el remate, siendo parte de una etapa procesal dentro del procedimiento civil de recuperación, las propiedades están sujetas a una subasta pública. Para participar, es necesario hacer un depósito a Bansefi del 10 por ciento del valor publicado —este porcentaje varía de acuerdo a las leyes de cada estado— y realizar una oferta de manera privada. Los interesados serán los que pujen para ofertar por la cantidad y el ganador deberá pagar el monto completo en los próximos cinco días hábiles al cierre de la subasta.

8.- El procedimiento del remate o subasta: Son los eventos que indican el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda. Puede entrar una institución o un particular. En la tesorería del estado, es ahí donde colocan los edictos de remate en listados con las propiedades, la fecha y la hora de la celebración de la subasta y puede llegarse con el billete de depósito. Puede llegarse con un abogado, el cual ingresa el escrito, el billete y se acredita el derecho a participar.

9.- Para consumar el remate, el comprador adquiere un segundo billete de depósito, que se adquiere en Bansefi, SNC., donde el adjudicatario hace el pago de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (Este billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito).

10.- Adjudicación: La adjudicación se da cuando la propiedad ha sido dada a un nuevo propietario que ha cubierto los requisitos del pago de la propiedad y cubierto las obligaciones que el anterior dueño tenía pendientes, como pagos sobre servicios e impuestos.

11.- Entrega: Es en este punto donde un posible comprador puede acudir con los bancos o a quien se le adjudicó la propiedad para efectuar la compra de un inmueble adjudicado y realizar la cesión de derechos adjudicados. Algunos brokers inmobiliarios optan por ingresar directamente a sus clientes a esta etapa, sin involucrarse en otras etapas del proceso.

12.- Escrituración: Posterior a ello se procede a dar fe de la entrega de la propiedad al adjudicatario y por último se procede a realizar los trámites de Registro Público de la Propiedad, así como el proceso de escriturar la propiedad con el nuevo dueño ante un notario público.

Recomendaciones para adquirir un remate bancario:

• Considerar en la investigación personal los costos de los trámites, el valor de la operación, el valor del avalúo, el valor comercial o de mercado, el valor catastral, las deudas que hay que pagar en el inmueble (agua, predial, luz, etc). para evaluar la viabilidad”.
• Investigar en protección civil si el inmueble tiene afectaciones por siniestros como temblores, en los créditos están los avalúos con las descripciones de las propiedades, hay deudores rencorosos que pueden tener las propiedades dañadas, pero hay que considerar que se adquiere la propiedad a precios muy bajos, por lo que es bueno calcular un estimado del valor por metro cuadrado comercial de la zona en donde se ubica y el tipo uso de suelo como valor agregado.
• Si la propiedad se busca con el objetivo de habitar, y no está en condiciones, es mejor explorar la posibilidad de venderla y buscar otra por la vía tradicional.
• Se debe revisar muy bien el contrato, su contenido, si el contenido no es el que debería de llevar un tema de prestación de servicios legales de recuperación, por ningún motivo lo debes firmar.
• Con respecto a las empresas y los asesores, se debe investigar bien sus antecedentes, “todos pueden tener logos bonitos, todos pueden rentar oficinas bonitas, todos pueden hacer una estructura tanto en redes sociales como en internet, hacer una empresa que tenga representante legal, con domicilio, pero si el contenido tiene los suficientes elementos de convicción para que pueda ser una operación verificable, válida y sobre todo real, con eso es más que suficiente”.
• Para seleccionar a los profesionales confiables, ambos coincidieron en que se debe buscar un abogado inmobiliario especializado en temas de remates y litigios.
• Buscar un abogado de respaldo, para que en el peor de los casos que los abogados del broker no terminen el procedimiento, puedas tener a un abogado que continúe contigo para terminar los trámites.